부동산소송변호사가 바라 본 개정 상가임대차보호법
지난 9월 전국을 떠들썩하게 만들었던 상가임대차보호법 일부 개정법률안이 공포된 지 벌써 두 달째가 됐다. 부당함을 제대로 호소하지도 못한 채 쫓겨나는 신세가 되는 임차인들의 젠트리피케이션 문제가 대두됨에 따라 이러한 분쟁의 소지를 줄이고자 상가임대차보호법 개정법률안이 발의됐지만 여전히 논란 속에 자리하고 있다.
수많은 언론에서 이미 개정된 상가임대차보호법에 관한 내용을 여러번 정리 보도했지만, 다시 한 번 정리하자면 △ 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장 △ 권리금회수기회 보호기간을 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지로 연장 △ 권리금 적용 대상에 전통시장 포함 △ 상가임대차분쟁조정위원회 신설로 모두 네 개의 법안이 개정되었다.
하지만 이러한 개정안이 논란이 된 이유는 바로 조문에 대한 경과 규정이 모호하기 때문이다. 그 중에서도 가장 화두가 되었던 것은 임차인의 계약갱신요구권 기간 연장에 관한 제10조 제2항이다. 해당 조문은 부칙에 따라 [이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다]고 되어 있다.
이에 부동산소송변호사 전준용 변호사(법무법인 동인)는 “모든 법안이 그러하듯 조문 한 자 한 자에 의미가 부여되기 때문에 이러한 법리적 해석은 재판의 결과를 좌우하는 주요한 요소다. 기존 임차인에 대한 소급 적용 여부, 묵시적 갱신의 경우 갱신요구권이 행사된 것과 동일하게 볼 지의 여부 등 해석이 분분한 조문만으로는 아직 이렇다 할 판례가 나오지 않아 선례가 나올 것에 대한 귀추가 주목되는 바이다”라고 말했다.
기존의 상가임대차법을 개정하는 취지는 ‘분쟁의 소지를 줄이는 것’에 전제를 두고 타협점을 늘리고자 하는 취지가 있지만 오히려 모호한 경과 규정으로 갈등 고조, 형평성 시비 등의 문제가 늘어난 것이다. 그렇다면, 제10조 제2항의 조문 ‘최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 해석은 어떻게 될까. 학계의 의견은 모두 세 가지로 나뉜다. 아마도 임차인 보호를 위해 갱신청구권의 연장을 의도한 점에서, 국회에서 개정한 의도는 셋째 의견이지 않을까 생각되지만, ‘최초로 체결되는’, ‘최초로 갱신되는’으로 보아야 하는지 문제되어서 첫째와 둘째 의견도 있다.
첫째, 개정법 시행 후 [최초로 체결을 했고 이렇게 체결된 이후 갱신된 임대차]에 한한다. 이 의미로 해석 될 경우 기존 임대차에는 적용이 안 돼 기존 임차인들은 형평성에 어긋난다며 청문을 올린 바도 있다. 두 번째는 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 최초로 갱신되는 임대차를 말한다는 해석인데, 이법 시행 후 최초 갱신이 아닌 두 번째 세 번째 갱신인 경우에는 적용이 되지 않는다는 의미로 해석될 수도 있다. 이렇게 보면 기존 임차인들의 경우 법 적용이 불가능하다는 것이다.
셋 째, 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차를 포함해 최초 여부(차수)를 불문하고 갱신되는 기존 임대차를 이야기 한다는 것인데, 가장 넓게 보는 경우이다. 다만 이 경우 기존 임대차로 계약갱신요구권 만료가 된 5년차 임대차는 적용이 불가능하다. 결국 계약 갱신 횟수와 상관없이 종전 임대차가 만료가 되지 않은 채 갱신되면 법 시행 이후의 계약갱신에서 활용이 가능하다는 것이다.
부동산소송변호사 전준용 변호사(법무법인 동인)는 “특히 임대차 관련 소송의 경우 법리 해석도 중요하지만 가장 중요한 것은 서로의 입장 차이, 사안별 대응 전략을 잘 세워야 보다 유리하게 결과를 이끌어 낼 수 있다. 물론 가장 원만한 해결은 임대차 기간 중 쌍방 간의 좋은 관계를 유지하는 것이 좋지만 그렇지 못한 경우 이러한 소송이나 법률 상담을 통해 전략을 세우고 임하는 것이 도움이 된다”고 조언했다.
한편, 법무법인 동인 전준용 변호사는 현대엠코의 울산지역 토지매매대금 정산금소송, 신영그룹의 청주지웰씨티 관련 분양자들이 제기한 소송, 대우건설의 부산지역 아파트 사업과 관련한 개발부담금 부당이득반환소송 등을 진행한 부동산소송변호사로 활동, 사안에 따른 합리적이고 효율적인 솔루션을 제공 중이다.
