서울 상봉동의 상봉터미널은 기능 쇠퇴에 따라 터미널 사업면허 폐지 소송을 서울시에 제기해 대법원으로부터 폐지결정을 지난해말에 받았다. 그러나 터미널 부지의 개발에 따른 이익환수를 위해 양측은 공공기여율 등에 대해 협의를 벌였으나 10개월이 되도록 합의를 보지 못했다. 도시계획시설인 터미널을 해제해 개발할 경우 얼마의 기부채납이 필요한가하는 기준이 없었기 때문이다.
상봉 뿐 아니라 은평구 서부터미널과 용산구의 용산관광터미널도 터미널 기능이 유명무실화됨에 따라 터미널면허 폐지를 통해 해당지역을 개발하기를 원하고 있다. 이처럼 터미널이나 차고지 및 공장 등의 기능이 떨어져 토지이용의 효율성이 낮아진 서울시내 대규모 부지에 대해 보다 쉽게 개발할 수 있는 길이 열렸다.
서울시는 1만㎡이상 규모의 부지를 보다 원활하게 개발할 수 있도록 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있는 시스템을 운영하겠다고 밝혔다. 현재 서울시내에는 상봉터미널 같은 대규모 부지가 96개소가 있지만 도시계획 용도변경은 개발이익 사유화에 따른 특혜시비가 있어 개발논의가 진전을 이루지 못했다.
시는 이를 위해 ‘대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안’을 통해 용도변경 유형별 기부채납 비율을 설정하고, 기부채납시설 종류 및 방법을 확대하는 한편 도시계획 운영체계 개선을 마련했다.
개선안에 따르면 그동안 임의적으로 이뤄져 오던 기부채납비율은 용도변경 유형별로 최소 20〜40%(사업대상 부지면적 기준)으로 정했다.<표참조> 예를들어 도시계획시설 폐지에 따라 용도변경이 이뤄질 경우 시설결정 당시 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경시엔 35%가, 일반주거에서 준주거로 바꿀때는 25%이상이 각각 적용된다.
기부채납 시설 종류도 확대한다. 기존에 도로 및 공원 등 공공시설에 한정된 기부채납시설을 문화‧복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설로 넓힌다. 기부채납 방법도 개발부지내 토지에 한정하던 것을 개발부지 이외의 건물과 토지로 확대한다. 아울러 용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도를 도입한다. 도시계획 절차를 간소화하고 도시계획 변경에 대한 신뢰성과 예측가능성을 제고하기 위한 것이다.
이처럼 용도변경과 공공기여에 대한 기준이 마련됨에 따라 기존 대규모 터미널을 복합상업개발하는 경우도 개발절차가 보다 줄어들 전망이다. 터미널 시설 중 복합개발을 추진하는 곳은 서울고속터미널을 비롯 남부와 동서울터미널 등이다. 서울시 도시계획국 관계자는 “이같은 내용에 대해 공청회 등의 의견수렴 과정을 거쳐 이르면 내년초부터 대규모 부지의 사업자 제안을 받아 계획수립에 대한 사전협상을 시작할 예정”이라고 밝혔다.
